La exención de Ganancias cambiaría fuerte la renta de alquilar viviendas en Argentina

Actualidad26/12/2025

Alquiler. Imagen creada con IA generativa por #LA17

El debate por el proyecto de modernización laboral sumó un capítulo fiscal que podría modificar de manera directa la rentabilidad del alquiler de viviendas. Un estudio del Instituto Argentino de Análisis Fiscal (IARAF) analiza qué ocurre cuando se elimina el impuesto a las Ganancias sobre los ingresos provenientes del alquiler con destino habitacional y cuantifica el efecto según el tipo de contribuyente.

El trabajo parte de supuestos concretos y comparables: cinco viviendas valuadas en US$ 70.000 cada una, con un alquiler mensual de $550.000, administradas mediante una inmobiliaria que cobra una comisión del 10%. Sobre ese esquema se evalúan tres perfiles de propietarios: uno que tributa Ganancias con una alícuota del 13%, otro alcanzado por una alícuota del 35%, y un tercero inscripto en monotributo.

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En el escenario actual, el peso de los tributos resulta determinante. Para quienes tributan Ganancias al 13%, la carga total —sumando impuestos nacionales, provinciales y municipales— absorbe el 20,8% del ingreso por alquiler, mientras que en el caso de la alícuota más alta ese peso trepa al 40,6%. El monotributista, en cambio, enfrenta una carga menor, cercana al 10%, aunque mantiene obligaciones fijas propias de su régimen.

Esa diferencia se traslada de manera directa a la renta anual. Según el informe, la rentabilidad neta del alquiler se ubica hoy en 4,47% para el propietario que tributa Ganancias al 13%, baja a 3,19% para quien paga el 35%, y alcanza 5,17% en el caso del monotributo. La brecha no responde al valor del inmueble ni del alquiler, sino al impacto del impuesto nacional sobre los ingresos.

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La simulación cambia de manera clara cuando se elimina el impuesto a las Ganancias para los alquileres de vivienda. Con la exención, la carga tributaria total se reduce y los dos primeros perfiles pasan a retener el 80,9% del ingreso, un nivel similar entre autónomos y cercano al del monotributista. El informe subraya que el monotributo no desaparece, por lo que ese grupo no registra variaciones relevantes.

El efecto más visible aparece en la renta anual. Para quienes hoy tributan Ganancias al 13%, la rentabilidad sube de 4,47% a 5,22%, lo que implica un incremento del 17%. En el caso del propietario alcanzado por la alícuota del 35%, el salto es mucho mayor: la renta pasa de 3,19% a 5,22%, un aumento cercano al 64%. El monotributista mantiene prácticamente sin cambios su rendimiento, en torno al 5,17%.

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El informe también pone la lupa en la comparación con otras alternativas de ahorro. Frente a un plazo fijo en dólares con una renta anual estimada del 5,25%, la inversión en alquiler aparece hoy en desventaja para quienes tributan Ganancias altas. Con la exención, la renta del inmueble no solo se equipara, sino que puede superar a la del plazo fijo si este último continúa alcanzado por el impuesto.

En ese marco, el estudio señala que la quita del impuesto a las Ganancias tiende a igualar rendimientos entre distintos tipos de propietarios, reduciendo la penalización fiscal sobre quienes operan fuera del monotributo. El impacto no surge de cambios en precios ni en costos operativos, sino exclusivamente de la estructura impositiva.

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El trabajo del IARAF no proyecta comportamientos de mercado ni variaciones en la oferta, pero deja en evidencia que la rentabilidad del alquiler depende de forma directa del esquema tributario. En un mercado donde el rendimiento esperado condiciona decisiones de inversión, la modificación del impuesto aparece como un factor con peso propio.