El cambio legal en los beneficios para alquileres y venta de propiedades
Actualidad14/06/2026
REDACCIÓNEl decreto reglamentario limitó la exención impositiva a las personas humanas, dejando afuera a las empresas y endureciendo los requisitos de destino familiar.
La puesta en marcha de los cambios impositivos asociados a los contratos de locación generó una modificación drástica en las declaraciones que deben presentar los contribuyentes de todo el país. La publicación de las precisiones operativas achicó el margen de interpretación para quienes buscaban alivio fiscal en el mercado inmobiliario comercial o corporativo. Las nuevas disposiciones imponen un filtro estricto que separa de forma tajante el uso habitacional de cualquier otra actividad lucrativa, reconfigurando las proyecciones de rentabilidad del sector.
La reglamentación dictada por el Poder Ejecutivo introdujo una diferenciación clave que reduce de manera sustancial el universo de destinatarios que la norma original parecía contemplar de forma genérica. Según la reglamentación, los sujetos beneficiados son las personas humanas y sucesiones indivisas, a pesar que la ley no había excluido a las sociedades. Esta decisión administrativa deja a las personas jurídicas sujetas al cobro pleno del gravamen, alterando los planes de las firmas que administran carteras de propiedades residenciales.
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El parámetro fundamental para gozar de la liberación del tributo radica en demostrar que la locación se destina de forma exclusiva a casa-habitación, entendida legalmente como la vivienda única, familiar y de ocupación permanente del sujeto que la habita. Este requerimiento deja automáticamente gravados los alquileres de locales comerciales, oficinas profesionales, galpones y depósitos. El fisco exigirá que la documentación contractual consigne explícitamente esta finalidad para autorizar la liberación del pago mensual.
La aplicación de la franquicia impositiva no distingue la fecha en la que las partes firmaron el convenio de locación, sino el momento en que se genera la obligación económica. Las directivas fijan que la exención rige respecto de las locaciones devengadas a partir del 1/1/2026, con independencia de la fecha en que se hubiere celebrado el respectivo contrato. De este modo, los compromisos asumidos durante el año pasado quedan alcanzados por el beneficio únicamente desde los meses correspondientes al período fiscal en curso.
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El alcance económico de la medida abarca no solo el canon básico mensual acordado entre las partes, sino también los conceptos complementarios que componen la facturación del arrendamiento. El beneficio contempla el valor del alquiler y los montos abonados por el uso de bienes muebles o servicios adicionales provistos por el titular del inmueble. En esa misma línea analítica, las expensas constituyen un mayor alquiler, por lo que también gozan de la exención del gravamen en las declaraciones juradas del propietario.
La normativa extendió esta protección impositiva a situaciones de alcance internacional, sin establecer penalizaciones por la residencia de los contratantes o la ubicación de las estructuras edilicias. La franquicia se aplica tanto a los contratos celebrados por personas humanas que residen de forma permanente en el exterior como a los propietarios locales que poseen unidades residenciales en Punta del Este, siempre que se verifique que el inquilino directo utiliza la locación como su vivienda familiar estable.
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La reforma suprimió de manera paralela otras herramientas de deducción cruzada que operaban en el mercado inmobiliario hasta el año pasado. A partir de los nuevos vencimientos, estas deducciones dejan de aplicarse a partir del 1/1/2026, anulando la posibilidad de descontar de forma general el 10% del monto total del alquiler que utilizaban antes de forma simultánea tanto locadores como locatarios. Esta quita de incentivos busca simplificar la estructura de control, centralizando todo el beneficio en la exención directa del valor locativo.
El eslabón que no sufrió modificaciones dentro de la estructura tributaria general es el esquema de deducciones personales orientado de forma exclusiva a aliviar la carga del trabajador que alquila. El contribuyente puede deducir hasta el 40% de las sumas pagadas en concepto de alquileres de inmuebles y hasta el límite de la suma prevista como ganancia no imponible, manteniendo como requisito ineludible que la persona no resulte titular de ninguna otra propiedad inmobiliaria, independientemente de la proporción de su derecho sobre la misma.
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El cambio normativo impacta además sobre los procesos de transferencia de derechos reales, disponiendo la exención para los resultados financieros derivados de la enajenación de inmuebles que se concreten temporalmente a partir del inicio del año fiscal. El criterio oficial establece que la operación se considera configurada al momento de la entrega de la posesión o mediante la firma del boleto de compraventa, aun cuando falte la formalización de la escritura. Este criterio acelerará los trámites de regularización forzada en las operaciones que quedaron pendientes de escrituración.
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