El plano del Ensanche Sur sufrirá cambios para evitar construir sobre cañadones naturales
Chubut08/07/2026
REDACCIÓNLas mesas de discusión del Consejo de Planeamiento Urbano propusieron modificaciones al trazado inicial presentado por la Secretaría de Obras Públicas, con el objetivo de preservar los cañadones naturales e incorporarlos al proyecto como un parque urbano, mejorando la integración ambiental y los espacios públicos del desarrollo.
La fisonomía del proyecto de urbanización más ambicioso de Puerto Madryn ingresó en una etapa de revisión técnica debido a condicionantes geográficos y ambientales. Las mesas de discusión del Consejo de Planeamiento Urbano propusieron modificaciones en el trazado inicial presentado por la Secretaría de Obras Públicas en el mapa de loteos. "Surgió el proyecto original que presentó Obras Públicas, algunas observaciones con respecto a algunos cañadones, y bueno, algunas cuestiones que son de naturaleza, digamos, que tenemos que respetar", reveló el referente inmobiliario Walter Kobak a través de #LA17.
La obligatoriedad de adecuar el proyecto a las cuencas hídricas naturales tendrá un correlato directo en las proyecciones financieras que maneja el Municipio para solventar las redes de servicios esenciales. Los relevamientos preliminares indican que el respeto a los cauces secos demandará retirar del mercado una porción significativa de la tierra fiscal proyectada para la venta. "Si por respetar esos cañados, se pierden 300 lotes, ya eso va a impactar fuerte en la recaudación por la venta de esos lotes y por lo tanto en las obras que va a haber que hacer", analizó el empresario.
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La postura del sector privado apunta a frenar cualquier intento de preventa precaria hasta tanto no se consoliden los costos fijos de las redes de nexo de agua, luz y cloacas. Los desarrolladores comparan la ingeniería financiera del mega plan estatal con los mecanismos de suscripción que utiliza el superávit corporativo privado en sus obras edilicias. "Lo comparo con la situación de un edificio como los que desarrollamos nosotros al pozo, que tenemos que tener el proyecto ya definido, con todos los costos para después hacer una preventa y con esa preventa poder apalancar la construcción", detalló Kobak en la entrevista radial.
La justificación de este nivel de precisión radica en el nuevo escenario de financiamiento público, donde las administraciones comunales ya no reciben aportes discrecionales de las arcas federales para el desarrollo urbano. El sector inmobiliario remarcó que las obras de distribución y nexos viales deberán autofinanciarse de manera exclusiva con el dinero genuino que ingrese por la venta de las parcelas.
El debate del Ensanche Sur también incorporó rispideces regulatorias en torno al uso del suelo, principalmente por las acusaciones de las bancadas minoritarias del Poder Legislativo local. Kobak salió al cruce de los cuestionamientos normativos y rechazó de forma directa "algunos dichos de concejales de la oposición, sobre todo que dijeron que era para desarrolladores, que querían comprar tierra para después revender". El sector privado argumentó que el proyecto requiere obligatoriamente de áreas de servicios polivalentes para albergar el movimiento cotidiano de una población proyectada en alrededor de 20.000 personas.
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La defensa de los corredores comerciales busca evitar el nacimiento de una trama urbana degradada que carezca de planificación fiscal y genere externalidades negativas en los barrios residenciales. Los técnicos de las cámaras sostienen que la prohibición de locales estables derivaría en la proliferación de comercios clandestinos asentados en los domicilios particulares. "Todos esos locales que si no se define la zona donde pueden ir, después van a terminar existiendo igual en los garajes de las casas, en cualquier lugar, todo realmente sin planificación y después con todos los problemas que generan las habilitaciones comerciales de esos garajes", fustigó Kobak.
El método de asignación de la tierra pública se estructurará mediante un esquema competitivo que otorgará prioridades según la capacidad de oferta económica de los postulantes. Las autoridades confirmaron que el proceso se canalizará a través de una licitación pública, descartando las adjudicaciones directas de carácter administrativo tradicional. El referente empresarial se mostró de acuerdo con este formato y explicó que "los mejores lotes van a hacer una base pero el que quiera tener un lote mejor ubicado va a poder ofertar más", resultando adjudicatario el que realice el mayor aporte.
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La fiscalización de los fondos resultantes y el avance de las obras civiles estará bajo la lupa de un organismo mixto dotado de facultades de control técnico y contable. El sector privado propuso ampliar la representación empresaria dentro de la futura unidad ejecutora e incorporar mecanismos de revisión que excedan el control de los estamentos estatales habituales. El proceso de designación de esta consultora de control externo quedará en manos de las propias organizaciones intermedias que integran la mesa de planeamiento, a sugerencia del oficialismo.
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