Una cuota hipotecaria ya cuesta lo mismo que alquilar un tres ambientes en Buenos Aires
Actualidad28/05/2026
REDACCIÓNLas consultas por créditos hipotecarios volvieron a crecer después de una nueva baja de tasas bancarias y empezaron a modificar una comparación imposible.
Las consultas por créditos hipotecarios volvieron a crecer después de una nueva baja de tasas bancarias y empezaron a modificar una comparación que durante años parecía imposible: pagar una cuota mensual similar al valor de un alquiler. En algunos barrios porteños, financiar una vivienda de u$s100.000 ya implica desembolsos iniciales de entre $800.000 y $900.000, montos cercanos a los contratos de tres ambientes en zonas medias de la Ciudad de Buenos Aires.
El movimiento de los bancos apareció acompañado por una herramienta gratuita creada por la Universidad Nacional de San Martín que busca ordenar una discusión cada vez más presente entre familias argentinas. El simulador compraroalquilar.com.ar permite comparar escenarios financieros reales y proyectar qué alternativa puede dejar mayor patrimonio a largo plazo bajo distintas condiciones económicas.
La baja de tasas modificó parte del escenario hipotecario en pocas semanas. Los bancos del Grupo Petersen redujeron sus líneas del 12% al 8,9%, el Banco de Corrientes llevó sus tasas al 9,9% y el Banco Hipotecario ajustó del 10,5% al 9,5%. A la vez, el promedio general del mercado descendió hasta el 9,19%, el nivel más bajo desde julio de 2025.
La distancia entre cuota y alquiler empezó a reducirse especialmente en créditos UVA destinados a vivienda única. El Banco Nación sostiene actualmente una tasa cercana al 6% para clientes y el Banco Provincia recortó su línea no UVA del 39,2% al 31,2%, una combinación que volvió a instalar el financiamiento hipotecario dentro de las conversaciones cotidianas del mercado inmobiliario.
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El acceso a una propiedad, sin embargo, todavía exige un capital previo difícil de reunir para gran parte de la clase media. El anticipo, los gastos de escritura, las comisiones y el dinero inmovilizado para ingresar a la operación generan un costo inicial elevado que obliga a mirar mucho más que el valor de la cuota mensual.
Ese punto aparece como uno de los ejes principales del simulador elaborado por el Centro de Estudios Económicos Urbanos de la UNSAM. La plataforma incorpora variables vinculadas al mercado argentino, entre ellas inflación, plusvalía esperada, evolución salarial, tasas hipotecarias, alquileres ajustados y hasta escenarios de estrés macroeconómico vinculados con devaluaciones o subas abruptas de precios.
“La discusión ya no pasa solamente por cuánto vale la cuota. También entra en juego qué ocurre con el patrimonio familiar a lo largo del tiempo”, explicó Joaquín Tomé, fundador y director del Laboratorio de Ideas Sostenibles y responsable del CEEU de la universidad. La herramienta intenta justamente transformar una decisión muchas veces intuitiva en una comparación financiera más precisa.
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El simulador también incorpora el denominado “costo de oportunidad”, un concepto que calcula cuánto dinero resigna una persona al destinar sus ahorros a una propiedad en lugar de colocarlos en otra inversión. Ese factor suele quedar fuera de las comparaciones tradicionales entre alquilar y comprar, aunque puede modificar de manera importante el resultado económico final.
Hasta ahora, muchas familias resolvían estas cuentas con estimaciones propias o planillas caseras que apenas contemplaban el valor de la cuota. La nueva plataforma cruza variables de largo plazo y proyecta cuánto patrimonio acumularía cada usuario según el comportamiento del mercado, la inflación y la evolución del crédito durante varios años.
Tomé sostuvo además que “Comprar o alquilar siempre fue una decisión atravesada más por cuestiones culturales que financieras. Hoy eso cambió porque el contexto obliga a hacer números mucho más finos”. La recuperación parcial del crédito hipotecario volvió a instalar esa discusión en un mercado que todavía mantiene fuertes barreras de ingreso pese a la baja reciente de tasas.
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