Alquileres en Argentina: cuándo un inquilino puede ser desalojado y cómo iniciar el trámite

El proyecto de ley de inviolabilidad de la propiedad privada introduce procedimientos sumarísimos para recuperar inmuebles por incumplimiento contractual.

Si el proyecto de ley de inviolabilidad de la propiedad privada se convierte en ley, los trámites de desalojo por falta de pago podrían resolverse en alrededor de dos meses o incluso menos, según estimaciones de especialistas. La iniciativa, que obtuvo media sanción en el Senado, busca establecer mecanismos más rápidos para que los propietarios puedan recuperar sus inmuebles.

El proyecto propone modificar sustancialmente el procedimiento vigente para los desalojos, especialmente en aquellos casos donde el incumplimiento contractual se origina en la falta de pago del alquiler. Ahora deberá ser tratado por la Cámara de Diputados.

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Uno de los cambios principales es que el propietario no podrá acudir directamente a la Justicia. Antes, deberá intimar formalmente al inquilino y otorgarle un plazo mínimo de diez días corridos para que regularice la deuda.

La intimación deberá informar el lugar de pago y será considerada válida aun si el inquilino se niega a recibirla o si la notificación no puede concretarse por causas atribuibles a este. Recién después de transcurridos los diez días sin que se haya cancelado la deuda, el propietario podrá iniciar el proceso judicial.

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Además, la iniciativa incorpora la posibilidad de que, junto con la demanda, el locador solicite la desocupación inmediata del inmueble bajo caución juratoria. Esta medida, cuyas condiciones serán establecidas por la Justicia, podría permitir la restitución del bien antes de la conclusión del juicio.

El mecanismo de desalojo no se limitaría únicamente a inquilinos. También alcanzaría a subinquilinos, ocupantes precarios, intrusos y cualquier otra persona que tenga la obligación de restituir un inmueble.

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En ese marco, la propuesta también establece responsabilidades para el propietario si se equivoca. Si obtiene el desalojo ocultando información o documentación sobre el contrato o pagos efectuados, podrá recibir una multa de hasta diez veces el último alquiler mensual que deberá abonar al ocupante.

Por otra parte, si la Justicia determina que el incumplimiento invocado no existía, el propietario deberá indemnizar al inquilino, quien también podrá iniciar una demanda por los daños y perjuicios sufridos. Para resolver estas situaciones, la prueba se limitará principalmente a documentación y prueba pericial.

En cuanto a la entrega de llaves, el propietario no podrá rechazarla ni condicionarla al pago de una deuda. Si se niega a recibirlas, el inquilino podrá realizar una consignación judicial, dejando los gastos del trámite a cargo del locador y cesando la generación de alquileres para el inquilino desde la notificación de la entrega.