El Gobierno ampliará el acceso a créditos hipotecarios para primera vivienda

El Gobierno destinará $2 billones del FGS para ampliar los créditos hipotecarios para primera vivienda, con tasas de hasta UVA más 7,5%.

El ministro de Economía, Luis Caputo, anunció un nuevo programa destinado a ampliar el mercado de créditos hipotecarios en Argentina. El esquema prevé movilizar hasta $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) mediante colocaciones a plazo en entidades financieras. Los bancos que reciban esos fondos deberán destinarlos a la generación de nuevos préstamos para primera vivienda.

La iniciativa apunta a resolver uno de los principales problemas que encuentra actualmente el sistema financiero para ofrecer hipotecas a largo plazo. Los créditos para comprar una vivienda suelen extenderse durante 15, 20, 25 o 30 años, mientras buena parte de los depósitos bancarios permanece disponible por períodos mucho más cortos. El Gobierno pretende reducir ese descalce mediante colocaciones del FGS que podrán extenderse entre uno y cinco años.

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Los recursos no serán entregados directamente a quienes busquen comprar una propiedad. El FGS realizará licitaciones entre entidades financieras para colocar depósitos a plazo y los bancos utilizarán ese fondeo para generar nuevos créditos hipotecarios. La evaluación de cada solicitante, la aprobación del préstamo y el riesgo de incumplimiento quedarán exclusivamente en manos de las entidades financieras.

Caputo explicó que el programa tendrá un monto total disponible de $2 billones. La intención oficial es comenzar con una primera subasta cercana a los $200.000 millones y observar posteriormente el ritmo de colocación de los créditos. Las nuevas licitaciones se realizarán de acuerdo con la velocidad con la que los bancos transformen esos recursos en hipotecas.

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El Ministerio de Economía espera realizar la primera licitación durante la semana siguiente al anuncio. Las entidades financieras competirán por los fondos bajo condiciones previamente establecidas por el FGS. El Banco Central participará mediante asistencia técnica y también tendrá responsabilidades en el control posterior de las operaciones.

Las colocaciones tendrán diferentes rendimientos mínimos según su duración. Caputo indicó que, para los plazos más cortos, el FGS exigirá como referencia una rentabilidad mínima cercana a UVA más 2,5%. En las colocaciones a cinco años, esa exigencia mínima subiría hasta UVA más 4,5%.

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Esas tasas corresponden al rendimiento que recibiría el FGS de los bancos y no a lo que pagarán las familias. Para los préstamos hipotecarios otorgados con recursos provenientes de este mecanismo habrá un límite específico. Los bancos no podrán cobrar una tasa superior a UVA más 7,5% en las hipotecas financiadas con el programa.

Las entidades podrán ofrecer condiciones inferiores si así lo deciden. El Banco Central elaborará un régimen informativo para verificar que cada institución cumpla con las condiciones establecidas y utilice los fondos para otorgar créditos hipotecarios. También controlará que las operaciones se concreten dentro de los plazos definidos.

El programa estará dirigido a la adquisición de primera vivienda, según confirmó Caputo durante la conferencia de prensa. Además, se estableció un monto máximo equivalente a 150.000 UVA para cada operación. El ministro estimó que ese límite representaría aproximadamente unos 200.000 dólares, aunque el monto efectivo dependerá de la cotización y de la evolución de la UVA.

El límite fijado se ubica considerablemente por encima del préstamo promedio que actualmente se registra en el sistema financiero. De acuerdo con los datos presentados por Economía, las hipotecas otorgadas tienen actualmente un promedio cercano a los $114 millones. El Gobierno calcula que los $2 billones disponibles podrían permitir entre 17.000 y 18.000 soluciones habitacionales si se mantiene aproximadamente ese promedio.

Caputo aclaró que esa cantidad no constituye un cupo cerrado de beneficiarios. La cifra final dependerá de los montos solicitados y aprobados por cada banco. Si el promedio de los préstamos resulta inferior, podrían alcanzarse más operaciones, mientras que créditos de mayor tamaño reducirían la cantidad total.

Durante la presentación también se expuso un ejemplo destinado a mostrar qué tipo de familia podría acceder al financiamiento. Economía tomó como referencia una propiedad valuada en alrededor de 106.000 dólares y un préstamo equivalente aproximadamente al 75% de su valor. Para una hipoteca cercana a los $114 millones, a 25 años y con una tasa próxima a UVA más 7%, Caputo estimó una cuota inicial en torno a los $865.000.

Bajo ese supuesto, el ingreso neto necesario sería cercano a $3,46 millones mensuales debido a que la cuota debería representar aproximadamente el 25% de los ingresos del grupo familiar. El ministro comparó esa cifra con un ingreso promedio neto que ubicó alrededor de $1,8 millones. Según su planteo, dos personas con ingresos dentro de ese rango podrían reunir conjuntamente las condiciones requeridas.

El titular de Economía sostuvo que uno de los objetivos es acercar el valor de una cuota hipotecaria al costo mensual de un alquiler. La intención oficial es que familias que actualmente destinan una parte importante de sus ingresos al alquiler puedan orientar un monto similar hacia la compra de una propiedad propia. Las condiciones finales dependerán, sin embargo, de cada banco, del valor del inmueble y de la evaluación crediticia del solicitante.

Caputo también relacionó la expansión del crédito hipotecario con una mayor formalización económica. Señaló que una proporción importante de trabajadores mantiene actualmente ingresos parcial o totalmente informales, una situación que puede dificultar el acceso al sistema bancario. El Gobierno considera que la posibilidad de obtener financiamiento para una vivienda podría incentivar a más personas a declarar sus ingresos.

El ministro afirmó que el stock de créditos hipotecarios pasó de aproximadamente $7,5 billones al comienzo de la administración a unos $16,8 billones en la actualidad. La variación nominal supera el 100%, aunque Caputo señaló que la comparación más adecuada debe realizarse descontando la inflación. Medido en UVA, sostuvo que el crecimiento acumulado del crédito hipotecario ronda el 57%.

Pese a esa recuperación, Economía considera que el mercado argentino continúa siendo reducido frente a otros países. Caputo estimó que el stock hipotecario representa apenas alrededor del 2% del Producto Bruto Interno. Como comparación mencionó niveles próximos al 27% en Chile y cercanos al 50% en Estados Unidos.

El funcionario atribuyó parte de esa diferencia a décadas de inestabilidad económica, cambios contractuales y crisis financieras. Según explicó, esa trayectoria impidió consolidar instrumentos de ahorro de largo plazo y limitó las posibilidades de los bancos para conseguir financiamiento a varios años. El nuevo mecanismo intenta extender el horizonte de los recursos disponibles sin transferir al FGS el riesgo individual de cada hipotecado.

Ese punto fue ratificado durante las preguntas de los periodistas. El FGS no comprará las carteras hipotecarias de las entidades ni responderá frente a eventuales incumplimientos de los deudores. Caputo aseguró que los bancos conservarán completamente el riesgo propio de la actividad crediticia y mencionó que la mora hipotecaria actual se encuentra alrededor del 1,6%.

Desde el FGS también sostuvieron que la herramienta se adapta a los objetivos del organismo porque combina rentabilidad y seguridad con un efecto sobre la actividad económica. Sus autoridades señalaron que venían analizando diferentes alternativas junto con Economía y Capital Humano. Finalmente se eligió la modalidad de depósitos bancarios de mayor duración frente a otras opciones que implicaban una participación directa del fondo en las hipotecas.

La medida se complementará con la posibilidad recientemente habilitada para que las entidades financieras utilicen una proporción de sus depósitos en dólares para prestar a personas jurídicas bajo condiciones establecidas por el Banco Central. Economía espera que ese financiamiento pueda llegar a empresas y desarrolladores inmobiliarios, mientras el nuevo programa hipotecario amplía la capacidad de compra de las familias.

La combinación busca generar movimiento tanto desde la oferta de nuevas propiedades como desde la demanda de compradores. Caputo sostuvo que ese efecto podría repercutir especialmente sobre la construcción, uno de los sectores que mostró un desempeño más débil durante parte de los últimos años. El resultado dependerá ahora de la participación de los bancos, las condiciones que ofrezcan y la capacidad de las familias para cumplir los requisitos de acceso.