El dólar quieto mejora ventas, pero construir ya achica la renta

La calma cambiaria sostiene usados y créditos, pero el salto del costo en dólares empuja a las obras nuevas y las refacciones a una zona crítica.

Construir hoy en Argentina volvió a un punto incómodo para el negocio inmobiliario. La misma estabilidad cambiaria que ordena la compraventa de inmuebles usados y le da aire a quienes llegan con crédito hipotecario también aprieta los márgenes de la obra nueva, porque los costos medidos en dólares suben y dejan a los desarrolladores ante una cuenta cada vez más fina. Ese desdoblamiento del mercado aparece en el material de base y coincide con los relevamientos más recientes de Reporte Inmobiliario y del BCRA.

El costado más dinámico de esa escena pasa por las propiedades usadas. Con un dólar más previsible, comprador y vendedor negocian con menos sobresaltos entre la reserva y la escritura, y esa previsibilidad vuelve más viable cerrar operaciones que meses atrás quedaban expuestas a una corrección cambiaria en el medio del trámite. El texto fuente ubica ahí una de las claves del momento y el Banco Central, al mismo tiempo, registra que el crédito hipotecario encadena 20 meses de alza y que los préstamos para compra de vivienda acumulan una suba interanual del orden del 120%.

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Ese impulso, sin embargo, no derrama del mismo modo sobre todo el ladrillo. Los datos de Reporte Inmobiliario a marzo de 2026 describen un escenario de dólar contenido con costos en alza, una combinación que fortalece la presión sobre cada metro cuadrado nuevo que entra en obra. En otras palabras, el tipo de cambio estable deja de ser alivio cuando los insumos, la mano de obra y la estructura del proyecto siguen corriendo más rápido en pesos que la divisa.

Ahí aparece la frase más dura del diagnóstico de Germán Gómez Picasso: “Cuando hablamos de costo en dólares, hoy estamos en el pico máximo”. En el material aportado, el consultor ubica el costo del metro cuadrado vendible en torno a los 1.500 dólares y remarca que una refacción estándar de cocina o baño ya cuesta casi el doble, en moneda dura, frente a los valores históricos de la última década. La nota publicada este sábado por Noticias Argentinas repite ese mismo eje de análisis, aunque sitúa la entrevista en otra emisora radial.

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El problema no queda encerrado en una planilla de costos. Cuando producir vivienda nueva se encarece en dólares, la rentabilidad del pozo se angosta porque el mercado no siempre convalida el precio final que necesitaría un desarrollo para sostener margen, recuperar inversión y cubrir honorarios, impuestos, comercialización y riesgo empresario. La Nación consignó en abril que el metro cuadrado usado en CABA se ubicó en US$ 2.219, mientras la oferta de inmuebles en construcción promedió US$ 3.095 por m², y recordó además que el costo base de obra no incluye varios rubros decisivos del negocio.

Ese cruce explica por qué el mercado de usados luce más líquido que el de las obras a estrenar. Un departamento ya terminado ofrece una referencia de precio más clara, menos incertidumbre de ejecución y una negociación más sencilla para quien llega con ahorro o con un préstamo aprobado. En cambio, la obra nueva necesita vender caro para cerrar números en un contexto donde el costo sube y la demanda todavía mira con prudencia cuánto está dispuesta a pagar por adelantado.

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Las refacciones quedan atrapadas en esa misma lógica, aunque a una escala más doméstica y más visible para la clase media. Remodelar cocina o baño, trabajos que muchas veces funcionan como puerta de entrada al gasto en vivienda, pasó a exigir un desembolso en dólares que se aparta de la memoria reciente del mercado. Por eso el encarecimiento no golpea sólo a grandes desarrolladores: también alcanza al propietario que posterga una mejora porque la cuenta dejó de cerrar.

El inicio de 2026, según el texto fuente, muestra una actividad de compraventas todavía aceptable, aunque por debajo del rendimiento del año pasado. Los créditos ayudan, las tasas más bajas empujan consultas y los bancos flexibilizan condiciones, pero esa palanca sigue siendo minoritaria dentro del total de operaciones. El BCRA confirma la expansión hipotecaria, aunque el propio material base advierte que ese envión todavía no alcanza para resolver el cuello de botella que hoy castiga a la obra nueva.

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La señal que deja abril no apunta a un freno total del mercado, sino a una redistribución del movimiento. El dólar planchado ordena la punta de los usados y mejora el clima para escriturar, pero a la vez corre el piso de costos de cada proyecto nuevo y vuelve mucho más exigente la decisión de construir, lanzar o remodelar. Si esa combinación persiste, el negocio seguirá activo en las operaciones cerradas sobre stock existente, mientras el pozo y la refacción quedarán sometidos a un margen cada vez más estrecho.

Fuente: NA, Reporte Inmobiliario, BCRA, LA NACION.