Reglamentaron las hipotecas divisibles para impulsar créditos en proyectos desde el pozo

El Gobierno nacional oficializó este miércoles la reglamentación de las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios en etapa de construcción. La medida fue publicada en el Boletín Oficial mediante la Resolución Conjunta 2/2025, firmada por los Ministerios de Economía y de Justicia, y apunta a dinamizar el crédito para el sector. “Buscamos facilitar el acceso a la vivienda desde las primeras etapas del proyecto”, remarcaron desde el Ejecutivo.

A partir de esta regulación, será posible constituir hipotecas fraccionadas sobre inmuebles destinados a división futura en propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios o subdivisiones en lotes. Esto habilita a los compradores a acceder a un crédito aun cuando la obra no esté concluida, ya sea para departamentos en construcción o para terrenos aún no subdivididos. La norma también prevé su aplicación sobre el derecho real de superficie, incluyendo rasante, vuelo y subsuelo.

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El esquema permite que los créditos estén garantizados por una parte específica del inmueble, incluso antes de que se inscriba la subdivisión definitiva. Para avanzar, se exige que los inmuebles estén libres de gravámenes o con deudas reconocidas por el acreedor; cuenten con un proyecto urbanístico claro; y que las partes acuerden expresamente la división del crédito y la garantía. “Se trata de una herramienta para destrabar el financiamiento de viviendas en etapas tempranas”, señalaron funcionarios.

Las hipotecas divisibles podrán cederse, integrarse a fideicomisos, ser securitizadas o utilizadas para la emisión de letras hipotecarias, conforme a las normativas vigentes. Este paso abre nuevas posibilidades para el mercado financiero y habilita esquemas más complejos de fondeo. Desde el sector inmobiliario valoraron la iniciativa como un cambio que podría acelerar proyectos en pausa.

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Uno de los objetivos centrales de esta medida es revertir el impacto que tuvo la falta de instrumentos adecuados sobre la oferta de créditos hipotecarios. En la práctica, la ausencia de hipotecas divisibles limitaba la financiación de obras nuevas, ya que impedía respaldar legalmente unidades que aún no existían como tales.

Con este nuevo marco, los compradores podrán solicitar un préstamo sobre una unidad aún no individualizada, pero que formará parte de un conjunto con subdivisión proyectada. Esto equipara las condiciones con aquellas operaciones realizadas sobre propiedades ya terminadas, y puede facilitar la decisión de compra desde el inicio de la obra.

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También se espera que la medida incentive la participación del sistema financiero, al permitirle articular nuevos productos con mayor previsibilidad jurídica. La posibilidad de dividir garantías y créditos otorga mayor flexibilidad a bancos, fondos y agentes del sector, en línea con lo que ya ocurre en otros países con modelos similares.

El Ejecutivo aclaró que esta reglamentación se enmarca en la aplicación del Decreto 1017/2024 y busca una implementación efectiva de la figura, adaptada a la normativa argentina. Las autoridades sostienen que esto beneficiará tanto a compradores individuales como a desarrolladores, y permitirá ampliar el universo de viviendas financiables en todo el país.

Fuente: NA.