Los dueños con múltiples viviendas en alquiler ya no pagarán Ganancias por los contratos
Actualidad01/06/2026
REDACCIÓNLa reglamentación oficial quita el impuesto a las rentas percibidas desde enero, abarca bienes muebles y beneficia incluso a las cesiones gratuitas.
Los rentistas que poseen más de un inmueble en el mercado inmobiliario concentran los principales beneficios de la última desregulación fiscal dictada por el Poder Ejecutivo. La exención impositiva de la casa-habitación no impone un tope numérico de propiedades por contribuyente para habilitar el alivio en los saldos declarados. Esta flexibilidad estructural permite que los locadores preserven la totalidad de sus rentas siempre que cada propiedad responder a la necesidad habitacional del inquilino.
El perdón tributario alcanza también a las transferencias de inmuebles de forma gratuita o a precios no determinados bajo el concepto de valor locativo presunto. La reglamentación estatal convalida la caída del gravamen en estas operaciones siempre que el ocupante final utilice la propiedad como su residencia familiar permanente. Las transacciones que históricamente disparaban liquidaciones ficticias frente al fisco quedan neutralizadas por la nueva normativa habitacional.
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La ingeniería contable de las declaraciones anuales sufrirá un ajuste técnico insoslayable para evitar la superposición de beneficios impositivos sobre una misma renta. Los locadores o condóminos verán bloqueadas de forma proporcional las deducciones tradicionales que contemplaba la reglamentación del tributo hasta el período fiscal anterior. Esta restricción específica busca compensar el masivo alivio general mediante un ordenamiento estricto de las planillas de los contribuyentes.
La base imponible exceptuada del tributo incorpora además todos los montos secundarios que complementan habitualmente los contratos de locación urbana. Los cobros adicionales por el uso de muebles, accesorios decorativos o servicios específicos suministrados por el locador quedan integrados dentro de la misma categoría de exención. El texto oficial dictamina esta ampliación para impedir que el beneficio sufra restricciones de manera arbitraria sobre el canon locativo básico.
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Las transacciones de compraventa de ladrillos y las transferencias de derechos sobre parcelas situadas en territorio nacional reciben un tratamiento impositivo idéntico. La desgravación beneficia a las personas físicas y sucesiones indivisas, sin discriminar si los titulares registran su residencia en el país o en el exterior. Los resultados financieros de estas operaciones patrimoniales quedan exceptuados del gravamen siempre que encuadren en las condiciones del artículo 99 de la ley del impuesto.
El acceso efectivo a la desgravación fiscal demandará una verificación rigurosa del uso fáctico de la unidad por encima de los textos escritos en las escribanías. La reglamentación define taxativamente la noción de “casa-habitación” como aquel inmueble destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente. El fisco evaluará la conducta real del locatario en el lugar, anulando los beneficios si detecta desvíos comerciales o utilizaciones temporarias ajenas al espíritu residencial de la norma.
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El cronograma de aplicación de las nuevas exenciones fija un beneficio retroactivo que abarca la totalidad de las ganancias devengadas a lo largo del ciclo actual. La exención tributaria rige plenamente desde el 1° de enero de 2026, independientemente de la fecha exacta en la que las partes estamparon su firma en el contrato de locación. Esta separación formal aísla el momento fiscal de la negociación privada, rescatando del impuesto a los acuerdos pactados con anterioridad.
El andamiaje legal de esta reforma inmobiliaria quedó plasmado de forma oficial en el Boletín Oficial mediante la publicación del Decreto 406/2026. La firma del presidente Javier Milei, del jefe de Gabinete Manuel Adorni y del ministro de Economía Luis Caputo dio validez institucional a la normativa. El texto complementa las reformas de fondo introducidas por la Ley 27.802 de Modernización Laboral, buscando dinamizar el mercado de alquileres residenciales a escala nacional.
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La agilidad del mercado inmobiliario local dependerá de la velocidad de los contribuyentes para adecuar su planificación tributaria a las nuevas directivas. El verdadero límite operativo del sistema radicará en los mecanismos de fiscalización que implementen las agencias de recaudación para comprobar el destino habitacional de las unidades. La consecuencia pendiente de esta reforma se concentrará en dilucidar si el alivio fiscal expande la oferta de viviendas permanentes o si se reduce a un beneficio exclusivo para los patrimonios consolidados.
Fuente: NA.
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