Un impuesto convierte la inflación en ganancia y desalienta vender inmuebles

La venta de inmuebles pertenecientes a empresas enfrenta un obstáculo que, según especialistas en materia tributaria, excede la presión fiscal habitual. La imposibilidad de actualizar el costo impositivo de las propiedades adquiridas antes de 2018 provoca que, al momento de concretar una operación, el impuesto a las Ganancias recaiga sobre diferencias nominales generadas por la inflación y no necesariamente sobre una rentabilidad real.

El mecanismo parte de una situación frecuente en la economía argentina. Un inmueble comprado hace dos o tres décadas mantiene su costo fiscal expresado en valores históricos, mientras que el precio de venta refleja los valores actuales del mercado. Esa diferencia, aun cuando responda principalmente a la pérdida del poder adquisitivo de la moneda, integra la base imponible del impuesto.

Para las sociedades alcanzadas por la alícuota máxima, esa situación puede traducirse en una carga del 35% sobre una utilidad que, desde el punto de vista económico, puede ser muy inferior o incluso inexistente. El efecto resulta especialmente visible en el caso de los inmuebles rurales, que suelen permanecer durante muchos años dentro del patrimonio de una empresa y concentran valores elevados.

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Según el análisis, esta situación no solo impacta sobre la liquidación del impuesto, sino también sobre las decisiones económicas. Ante una carga tributaria considerada excesiva, muchos propietarios optan por conservar inmuebles improductivos antes que venderlos. Como consecuencia, activos que podrían destinarse a nuevos desarrollos o inversiones permanecen fuera del mercado.

El trabajo también sostiene que esa distorsión genera incentivos para modificar la forma en que se estructuran las operaciones. En algunos casos, las ventas inmobiliarias terminan canalizándose mediante transferencias de acciones, reorganizaciones societarias, escisiones o fusiones, con el objetivo de reducir el impacto tributario de una venta directa.

Otra de las consecuencias señaladas es el riesgo de subdeclaración de los valores de las operaciones. El análisis advierte que, cuando la carga fiscal se percibe como desproporcionada, aumenta el incentivo para declarar un precio inferior al efectivamente pagado y concretar una parte de la transacción fuera de los registros formales.

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El documento relaciona ese fenómeno con los estudios desarrollados por el economista italiano Vito Tanzi sobre economía informal. Su enfoque plantea que, a medida que aumentan los incentivos para evadir impuestos, también crece la utilización de dinero en efectivo en operaciones que quedan fuera del circuito bancario y de los controles fiscales.

De acuerdo con esa visión, la subdeclaración no solo afecta la recaudación del impuesto a las Ganancias. También repercute sobre otros tributos vinculados a la operación, como el impuesto de Sellos, Ingresos Brutos, tasas registrales y, en determinados casos, el IVA. Además, altera valuaciones patrimoniales, honorarios profesionales y distintos registros económicos asociados a la compraventa.

El análisis agrega que, cuando la operación directamente no se concreta, el impacto económico resulta aún mayor. Además de la pérdida de recaudación, se frenan inversiones, proyectos inmobiliarios, generación de empleo y actividad vinculada a la construcción, los servicios profesionales y el mercado de bienes raíces.

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Como alternativa, el trabajo propone permitir la actualización del costo fiscal de los inmuebles adquiridos antes de 2018 mediante un índice objetivo que refleje la inflación acumulada entre la compra y la venta. Otra opción planteada consiste en comparar los valores de adquisición y venta expresados en dólares estadounidenses, bajo reglas legales uniformes para determinar el tipo de cambio aplicable y el tratamiento de mejoras, amortizaciones e inversiones posteriores.

Según el planteo, cualquiera de esos mecanismos permitiría calcular la verdadera ganancia económica de una operación y evitar que la inflación quede alcanzada por el impuesto. El objetivo, concluye el análisis, sería facilitar que las operaciones se concreten, se declaren por su valor real y permanezcan dentro del circuito formal de la economía.